Cette semaine, avec Marc Tempelman nous parlons d’immobilier et des différentes façons dont nous pouvons investir dans la pierre.
Quand on parle d’épargne et de patrimoine en France, difficile de rester à l’écart de l’immobilier. L’investissement dans la pierre est une passion des épargnants français, et nombreux sont ceux qui perçoivent l’immobilier comme un moyen efficace de faire fructifier son patrimoine.
C’est vrai, mais entre s’intéresser à l’immobilier ou acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier, il a un écart tout de même. Comment fait-on alors pour placer son argent dans l’immobilier ?
Vous avez parfaitement raison. Et une fois qu’on se penche sur l’investissement en immobilier, on constate qu’il existe mille et une façons pour investir dans la pierre. Ces méthodes varient de nombreux facteurs. Est-ce que vous comptez vivre dans le bien que vous achetez ou pas ? Quel budget et quel temps pouvez-vous consacrer à ce placement immobilier ? Quel(s) type(s) de risque(s) êtes-vous prêt à prendre, et pendant combien de temps pouvez-vous bloquer votre investissement ? Bref il est bon de passer en revue quelques alternatives, selon ces différents critères.
Quelle est l’approche la plus simple, la plus répandue ?
C’est sans doute de proposer son logement sur une plateforme de location comme Airbnb par exemple. Il ne s’agit pas vraiment d’un placement immobilier traditionnel, mais ça y ressemble. Et c’est une activité populaire, puis qu’il y a environ 600 000 logements sur la seule plateforme Airbnb en France.
Une analyse de 2019 montre que le revenu médian de ces loueurs occasionnels était de 2000 euros par an environ, tout en soulignant d’importantes différences entre les loyers plutôt élevés dans la ville de Paris et en Corse à comparer avec des tarifs plus modestes en Bourgogne France Comté et dans le Grand Est.
Un bon moyen pour arrondir ses fins de mois. Quels en sont les inconvénients ?
Tout d’abord, pendant que vous louez votre appartement vous devez vous-même trouver un autre toit. Ensuite, louer votre bien pour quelques nuits exige beaucoup de confiance. Laisser de parfaits inconnus profiter de votre appart peut donner lieu à de la casse. Et il y a enfin le sujet de la logistique : trouver une personne qui puisse gérer la remise des clés, organiser le ménage... Bref, ça peut devenir un projet.
Par ailleurs, la réglementation qui encadre les locations meublées de courte durée est assez stricte. Il n’est pas permis de louer un logement plus de 120 jours par an par exemple. Et si vous êtes locataire, il vous faut l’accord de votre propriétaire avant de pouvoir publier une annonce.
Bien compris. Alternativement, les épargnants peuvent acheter des biens immobiliers à des fins locatives n’est-ce pas ?
Oui, vous pouvez passer à ce qu’on appelle l’achat locatif. Cela consiste à acheter directement un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) et de le(s) louer par vous-même. C’est vite dit, mais c’est beaucoup plus facile à dire qu’à faire. Qu’il s’agisse de parkings, de commerces ou de bureaux, pour réussir son placement mieux vaut s’y connaître en immobilier et avoir du temps à y consacrer.
Après une étude du marché approfondie, l’acquisition d’un bien immobilier prend du temps et le processus administratif est coûteux. Pour vos calculs de rendement, il faudra prendre en compte les frais de notaire, qui représentent environ 8% dans l’ancien et 2 à 3% dans du neuf. Puis inclure le coût des travaux et les frais d’agence. Bref, même en bénéficiant d’un emprunt immobilier, l’investissement locatif nécessite pas mal de capitaux au départ.
D’accord. L’investissement direct comporte-t-il d’autres risques ?
Oui. Le premier est que votre locataire parte. À son départ, il y aura potentiellement de nouvelles dépenses pour remettre le bien en état. Mais le risque est surtout que vous ne trouviez pas de nouveau locataire. Car tant que le bien reste vide, il ne rapporte plus rien, alors que les charges, elles, continuent de courir.
Enfin, un bien immobilier n’est pas liquide. Vous ne pouvez pas récupérer la valeur de votre placement du jour au lendemain. Si vous décidez de vendre, il faudra identifier un acquéreur. Pour certains biens très recherchés, comme un trois pièces clair et refait, avec ascenseur à Paris, cela peut aller très vite. Mais dans d’autres cas, cela peut prendre des mois, voire des années.
N’y-a-t-il pas des solutions moins chronophages et moins risquées et qui permettent d’investir dans la pierre avec un capital de départ moins élevé ?
Si, ces solutions existent. Il s’agit de solutions dites de « pierre-papier ». Elles permettent de placer des sommes relativement modestes dans des portefeuilles diversifiés de biens immobiliers. Les plus connues sont les Sociétés Civiles en Placement Immobilier (les SCPI) ou encore les Organismes de Placement Collectif en Immobilier, ou OPCI.
Mais ces solutions méritent des explications plus précises, et je vous propose d’en décrire les avantages et les inconvénients lors d’une prochaine chronique.
Laurence Aubron - Marc Tempelman
Chaque semaine, nous accueillons Marc Tempelman, un des co-fondateurs de la FinTech Cashbee, qui aide les Européens à épargner plus et mieux. Nous discutons avec lui de finance.
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Image par Nattanan Kanchanaprat de Pixabay
