Chaque semaine sur euradio, retrouvez Marc Tempelman, le cofondateur de l’application d’épargne gratuite Cashbee, qui traite les sujets et les actualités de la finance.
Nous accueillons Marc Tempelman, le cofondateur de l’application d’épargne gratuite Cashbee. Nous discutons toutes les semaines de finance.
Marc, de quoi allons-nous parler aujourd’hui ?
Je souhaitais aborder avec vous le sujet brûlant du coût des emprunts immobiliers en Europe. Avec la hausse des taux, celui-ci a fortement augmenté. Mais cela n’a pas impacté les emprunteurs de différentes nationalités européennes de la même façon.
Un sujet pan-Européen. C’est la spécialité d’euradio. Je vous écoute, et vous propose de commencer par le constat général.
Le constat général est simple. La forte hausse des taux directeurs, entamé en 2022 par les différentes banques centrales a eu un impact direct sur les taux d’intérêt que facturent les banques sur leurs prêts immobiliers. Il faut dire que ces taux d’intérêt avaient atteint un niveau particulièrement bas. En France, il était possible pendant un temps d’emprunter à 20 ans autour de 1%.
Parlons justement de la France en premier, qu’est-ce qui a changé ?
L’avantage en France c’est que culturellement les acheteurs d’immobilier empruntent sur des durées très longues et à taux fixe. Ce qui veut dire que les heureux propriétaires qui ont emprunté il y a deux, trois ans ont pu sécuriser des taux d’emprunt très bas, et qui ne sont pas ajustés par la hausse des taux plus récente. Moins de 5% des prêts immobiliers en France sont à taux variable.
Les emprunteurs français sont également protégés par la loi sur le taux de l’usure, qui plafonne le taux d’intérêt qu’une banque peut facturer sur un prêt immobilier. En revanche, cette même loi est aussi à l’origine de la forte chute du nombre de prêts accordés. Les banques sont devenues bien plus sélectives sur les clients qu’elles sont prêtes à financer. Selon la Banque de France, le volume de prêts accordés en juillet est tombé à 12 milliards d’euros, le niveau le plus faible depuis 2014.
Je crois que la situation est bien différente en Espagne.
Oui. Chez nos voisins, 75% des prêts immobiliers sont à taux variable. Plus de 4 millions de ménages découvrent que le remboursement de leur crédit immobilier leur coûte de plus en plus cher. Heureusement pour eux, il est possible de changer de produit, et de passer d’un emprunt à taux variable à un emprunt à taux fixe. En acceptant de payer une pénalité, typiquement de l’ordre d’un demi pourcent de la valeur de l’emprunt.
Néanmoins, il est probable que le choc soit massif pour de nombreux emprunteurs dans les années à venir, à cause de la popularité d’un format d’emprunt hybride, dans lequel le propriétaire s’endette à un taux fixe pendant quelques années, après lesquelles il passe à taux variable.
Ce type de produit est aussi très populaire au Royaume-Uni il me semble ?
Tout à fait. Et pour les emprunteurs britanniques le coup de massue est particulièrement douloureux. Parce que les taux directeurs y ont été relevés beaucoup plus brutalement qu’en Europe. Ils y atteignent 5,25% alors qu’en Europe nous sommes à 4%. Or 1,4 million de foyers vont atteindre la fin de la période initiale à taux fixe, et basculer vers un taux variable cette année. Heureusement que la structure du marché a évolué durant les deux dernières décennies, et que les emprunts à taux variable ne représentent plus que 13% du marché contre 70% en 2003.
Un mot sur nos voisins Allemands ?
En Allemagne, comme aux Pays-Bas d’ailleurs, il est possible d’emprunter la totalité de la valeur d’un bien immobilier, sans trop de restrictions sur ce que ce montant peut représenter par rapport à vos revenus, comme c’est le cas en France.
Dans un environnement de taux bas, cela à conduit à une forte hausse du marché immobilier. Depuis 2015, l’immobilier s’est apprécié de 50% aux Pays-Bas par exemple. En revanche, depuis que les taux se sont mis à grimper, les prix y corrigent de façon plus marquée aussi. L’année dernière l’immobilier résidentiel a perdu 10% en Allemagne, la plus forte chute en Europe.
Dans les deux pays, le niveau d’apport en capital pour pouvoir acquérir un bien est en hausse, les banques étant devenues plus frileuses sur le sujet.
Un entretien réalisé par Laurence Aubron.
